モバイルホームと製造住宅：選び方のガイド

モバイルホームと製造住宅の主な違いについて理解する

HUD規制に基づくモバイルホームと製造住宅の定義

モバイルホームと製造住宅の主な違いは、実際にはある特定の日付に起因しています。それは1976年6月15日であり、米国住宅都市開発省（HUD）が建築に関する連邦基準を施行した日です。この期限以前に製造されたものは、ほとんど遵守されていなかった旧来の業界規則に基づき「モバイルホーム」としてラベル付けされます。しかし、新しい規制が適用された後は、すべての住宅単位が安全性、耐久性、エネルギー効率に関して厳格なHUD基準を満たす必要があるようになりました。こうした新モデルは正式に「製造住宅（manufactured homes）」と呼ばれるようになったのです。これら2種類の住宅には、構造品質や受けられる検査の種類など、いくつかの点で大きな違いがあります。

• 建設監理 ：製造住宅は、構造的完全性、耐火性およびエネルギー性能について第三者機関による検査を受ける。一方、1976年以前のモバイルホームには一貫した監視がありませんでした。
• 恒久的なシャーシ ほとんどのモバイルホームは輸送用の車輪を保持していますが、製造住宅は恒久的な基礎に設置された後、取り外し可能なアクスルを持つのが一般的です
• 法的分類 所有する土地に固定された場合、現代の製造住宅は不動産として再分類される可能性があります。これに対して、通常は動産のままとなるモバイルホームとは異なります

1976年のHUD規格の変更：製造住宅が従来のモバイルホームからどのように進化したか

HUDが1976年にその規格を導入した際、全米における工場生産住宅の製造方法に完全な変化をもたらしました。新しい規則により、すべてのメーカーが遵守しなければならない実際の基準が設定されました。風圧抵抗性能は時速97マイル（約156km/h）の暴風にも耐えられるように強化され、これはカテゴリー2のハリケーンに相当します。また屋根は、少なくとも1平方フィートあたり40ポンド（約18kg）の積雪に耐える必要がありました。これらの数値は決して適当なものではなく、過去に問題となった事例に対処したものです。例えば、古いタイプの住宅では強風で倒壊したり、輸送中に窓枠が歪んだり、基本的な100アンペア以上の電力需要に電気系統が対応できなかったりする問題がありました。

1976年以降に製造された住宅は、生産過程で1,200以上の品質検査を通過しなければならず、メーカー間での一貫した適合性が保証されています。これはそれ以前のモバイルホーム建設における不均一な慣行と比べて著しい改善です。

建設基準および住宅工場製住宅の連邦安全要件

現代の工場製住宅は、厳しい連邦規制により、多くの地方の建築基準を満たすか、それを上回っています。主な特徴は以下の通りです。

• 熱効率 ：壁面断熱材の最小R値22。1976年以前の平均モデルと比較して75％の改善
• 地震への耐性 ：0.4gの地盤加速度に耐えることがテストされた耐力壁構造
• 換気基準 ：湿気の蓄積を防ぐために、各寝室あたり少なくとも38CFMの機械的換気システムを提供

HUD適合住宅の各セクションには赤色の認証ラベルが貼られており、連邦基準への適合が確認できます。これは1976年以前のモバイルホームにはない特徴です。適切なメンテナンスを行えば、これらの住宅は55年以上使用でき、現場建築住宅の寿命と同等レベルになります。

耐久性、構造、長期的な性能の比較

フレーム構造、使用材料、および環境ストレスへの耐性

製造住宅は、1976年以前のモバイルホームと比較して2.5倍以上の構造的ストレスに耐えられるように設計された鉄筋入りフレームとエンジニアリングウッド製品を使用しています（HUD 2023）。従来の軽量アルミニウムフレームを用いた古いモデルとは異なり、現代のユニットには湿気に対する耐性を持つOSB合板と亜鉛めっき鋼製アンカーが採用されており、湿潤環境での反りリスクを41%低減します。

安定性のための基礎の種類および設置のベストプラクティス

コンクリートパイアと鋼製アンカーブラケットを使用した永続的基礎は、従来のモバイルホーム用タイダウンと比較して安定性を67%向上させます。寒冷地ではHUD規格3280.306が凍結防止対策を施した基礎を義務付けており、沈下やずれが生じやすい車輪ベースの設置方式よりも重要なアップグレードです。

HUD規制対象の製造住宅における風圧および積雪荷重への適合性

1994年以降、すべてのHUD認定住宅は風圧ゾーンII規格（風速110mph）および屋根荷重ゾーンII（30ポンド/平方フィートの積雪）基準を満たしています。対角ストラップシステムにより、極端な気象条件下での屋根崩壊リスクが83%低減され、高ストレス環境でも耐久性が確保されています。

製造住宅は現場建築住宅と同等に耐久性がありますか？よくある懸念事項への対応

2023年のビジネス・ホーム安全保険研究所（IBHS）の調査によると、永続的基礎に設置されたHUD規格住宅は、風圧試験の90%において現場建築住宅と同程度の性能を示しました。初期のモバイルホームは年間3〜5%の割合で価値が下がっていましたが、適切にメンテナンスされた製造住宅ユニットは15年後もその価値の82%を維持しており、従来の住宅の資産価値上昇傾向と同等です。

モバイルホームおよび製造住宅のコスト、価値、財務上の考慮点

初期価格：モバイルホームと現代の製造住宅ユニットの比較

新しく製造された住宅の価格は、複数セクションからなるユニットの場合、通常85,000ドルから150,000ドルです。これは1976年以前のモデルである古いモバイルホームに比べて10〜25％高くなります。この差額には、風に対する耐性を持つ構造や省エネ断熱材など、連邦政府が義務付けている安全性の向上が反映されています。

輸送、設置、許可に伴う隠れたコスト

購入価格に加えて、購入者は輸送費として3,000〜10,000ドル、設置および基礎工事費用として5,000〜15,000ドルを見積もる必要があります。許認可の費用は地域によって大きく異なります。テキサス州では基礎検査に1,200〜2,500ドルかかるのに対し、カリフォルニア州では3,500ドル以上の地震対応認証が必要とされています（2023年製造住宅市場レポートより）。

長期 的 な 価値 それぞれの住宅タイプの資産価値上昇の可能性

適切に設置された製造住宅は、15年後でも新品時価格の78％を維持します。一方で、HUD基準前のモバイルホームは、古くなった設備や構造上の制限により、毎年3〜5％ずつ価値が下がり、長期的な資産価値の成長が制限されます。

モバイルホームの減価償却の傾向とローン対価値の課題

貸し手は、1976年以前のモバイルホームについて急速な減価償却を理由に、融資額を評価価格の65～75％に制限することが多いです。一方で、所有地に設置された製造住宅（マニュファクチャードホーム）は、再販の信頼性と耐久性が高いため、通常の住宅ローンで価格の90～95％という高いローン対価値比率での融資が可能です。

設計の柔軟性、エネルギー効率、および現代的な生活機能

従来のモバイルホームの外観を超えたカスタマイズオプション

最近の製造住宅は、数十年前の昔ながらのモバイルホームに比べてはるかに多くのオプションが備わっています。現在の購入者は、オープンコンセプト設計、部屋の間にあるスライド式パーテーション、実際に動かせる壁など、さまざまな間取りから選ぶことができ、高級感のある仕上げが全体に施されています。最近の多くのモデルでは天井の高さが3メートルから3.6メートルもあり、住人はかつて製造住宅ではほとんど不可能だった、凝った教会天井（カテドラル天井）風の演出や優れた照明設備を設置できるようになりました。中には現地に到着した時点では小さく見えるものの、現場に設置後に魔法のように広い居住空間へと拡張する特別なモデルさえ存在します。

1976年以降の製造住宅モデルにおけるエネルギー効率と快適性の向上

1976年のHUD規則は、以下のような厳しいエネルギー基準を定めました。

• 壁面断熱材のR値21（旧モデルのR-7から向上）
• Low-Eガラス窓により熱の移動を40～50％削減
• ENERGY STAR® 認定HVACシステム

これらのアップグレードにより、エネルギー省のシミュレーションに基づき、1976年以前の住宅と比較して30～35％低い光熱費が実現します。高級モデルでは、トリプルペイン窓やスプレーフォーム断熱材を追加することで、さらに高い効率を達成します。

現代のユニットにおける多セクション設計と面積の柔軟性

最近のモジュラー住宅に関する研究で示されているように、複数セクションからなる設計により、広々としたキッチン、ウォークインクローゼット、2階のロフト、マスタースイートなどを実現でき、従来型住宅との差がますます小さくなっている。

最適な住宅を選ぶ際の資金調達、ゾーニング、およびライフスタイル要因

製造住宅の住宅ローン利用の可否 vs モバイルホームの個人財産ローン

1976年以降に製造された住宅は、所有者が土地に恒久的に設置していれば、通常の住宅ローンを取得できる場合があります。それ以前の古い住宅は通常、「動産ローン（チャッテルローン）」と呼ばれる個人財産向けローンが必要になります。このようなローンは金利が高めで、返済期間も短い傾向があります。2023年にアーバン・インスティテュートが発表したデータを見ると興味深い実態が浮かび上がります。新築の住宅を購入する人の約3分の2が標準的な30年固定金利ローンを利用しています。一方、それ以前の移動式住宅を購入する人では、8人に1人程度しかこのような融資を受けられていないのです。この大きな差は、新しい住宅がHUD規格に準拠しているため不動産として扱われるのに対し、 lendersがそれをより信頼していることの現れです。

製造住宅の融資に関するFHA、VAおよびファニーメイのガイドライン

政府支援プログラムは、特定の条件のもとで適格な製造住宅を対象にサポートしています。

• FHAタイトルIローン 認可されたエンジニアによる検証を受けた、永続的な基礎およびエネルギー効率の高い機能が必要です
• VAローン aSTM D3953の風圧抵抗基準（時速110マイル以上）を満たすユニットに対して利用可能です
• ファニーメイのMHアドバンテージ 12/12の屋根勾配と耐久性のある外装を持つ複数幅住宅向けに競争力のある金利を提供するプログラムです

これらのプログラムは資金調達のギャップを埋め、 homeownership（住宅所有）へのアクセスを広げます

両方の住宅タイプに影響を与えるゾーニング法規、土地所有権およびHOA規則

地方自治体の規制は、工場生産住宅の設置可能場所に大きく影響します。

• 米国の郡の42％がモバイルホームの設置を指定されたパーク内に制限しています（ピュー研究所 2022年）
• 29の州が私有地に設置される製造住宅に対して永続的な基礎を義務付けています
• サイトビルト住宅が支配する地域では、HOAの68%が両方のタイプを禁止しています

テキサス州ではゾーニングが比較的柔軟であり、地方の離隔距離規定に適合していれば、農村部の郡の89%で製造住宅を主たる居住地として許可しています

ライフステージに応じた住宅タイプの選定：移動性と恒久的な居住ニーズ

金銭的に節約したい若い専門職の人々にとって、賃貸用地コミュニティにあるモバイルホームは予算に優しい選択肢です。月額平均費用が約565ドルであるのに対し、通常の住宅ローンを支払っている人の平均は約1,342ドルだからです。高齢者層も最近では、年齢を重ねても住み続けられるよう設計された製造住宅を選ぶケースが増えています。NAHB（全米住宅建設業協会）の最近のデータによると、55歳以上の人々のほぼ4人に1人は、歩行用シャワーと車椅子対応の広いドア付きモデルを選んでいます。学校に通う子供がいる家族は、所有する土地に建設された製造住宅に住む傾向があります。これは、多くの学区がモバイルホームパークに住む生徒の入学を受け入れないためです。実際、およそ4分の3の学区がこの方針を採用していることからも、その傾向が数字で裏付けられています。

よくある質問

モバイルホームと製造住宅の主な違いは何ですか？

主な違いは製造日です。1976年6月15日以前に建設された住宅はモバイルホームと見なされ、それ以降に住宅都市開発省（HUD）の基準に従って建設されたものは製造住宅（マニュファクチャードホーム）と呼ばれます。

製造住宅は不動産として扱われますか？

はい、所有する土地に設置され、特定の要件を満たせば、製造住宅は不動産として分類されることがあります。これに対して、ほとんどのモバイルホームは動産として扱われます。

製造住宅は現場建築の住宅と同じくらい耐久性がありますか？

研究によると、特にHUD規格に準拠し、永続的な基礎の上に建てられた製造住宅は、耐久性や風圧抵抗において、多くの場合、現場建築の住宅と同等の性能を発揮します。

製造住宅はモバイルホームよりもエネルギー効率が良いですか？

はい、1976年以降に建設された製造住宅はエネルギー効率の基準が向上しており、古いモバイルホームと比較して光熱費が30〜35％低くなることがあります。

製造住宅の購入にはどのような資金調達の選択肢がありますか？

土地に永続的に設置された製造住宅は、従来型の住宅ローンの対象となる場合があります。一方、古いモバイルホームは通常、金利の高い個人所有財産ローンまたは動産ローンを必要とします。