モジュラー住宅およびモジュラー住居：建築基準法と性能要件

モジュラー住宅の規制環境：HUD、IRC、および地方自治体の規制権限

HUD基準、IRC付録E、および州レベルのモジュラー住宅規制コードの主な相違点

モジュラーハウジング 3つの異なる規制基準によって規定される多層的な規制枠組み内で運用されます：

• HUD基準 ：1974年の『国家製造住宅建設・安全基準法』に基づき制定された連邦規制——製造住宅（モジュラー住宅ではない）に適用されます。これらは永久的な鋼製シャシーを必須とし、基礎への固定を義務付けません。HUD認証済みユニットは動産として分類されます。 のみ ：1974年の『国家製造住宅建設・安全基準法』に基づき制定された連邦規制——製造住宅（モジュラー住宅ではない）に適用されます。これらは永久的な鋼製シャシーを必須とし、基礎への固定を義務付けません。HUD認証済みユニットは動産として分類されます。

• IRC付録E 国際住宅規範（IRC）のモジュール式住宅専用付録であり、工場製造住宅構造物の基準として大多数の州で採用されている。この付録では、永続的な基礎の設置、現地施工住宅に関する地方自治体の規範要件（風圧、地震、エネルギー効率に関する規定を含む）への完全な適合、および不動産としての分類が求められる。

• 州ごとのモジュラー建築基準コード：多くの州では、IRC付録Eをそのまま採用していますが、実際の導入状況にはかなりのばらつきがあります。例えばルイジアナ州はまだ2015年版を使用しているのに対し、ノースダコタ州はすでに2021年版へと移行しています。また、一部の州では、モジュールの輸送方法、固定方法、または承認前の検査に関する追加規則を独自に定めています。ただし、最も重要なのは、州がこうしたモジュラー建築基準を採用する際、製造住宅（マニュファクチャード・ホーム）を実質的な不動産資産として分類することです。これにより、住民は従来型の在来工法住宅（スタック・ビルト・ハウス）と同様に、当初から通常の住宅ローンを取得でき、固定資産税を納付でき、ゾーニング許可も取得できるようになります。

この三者構造（連邦政府・州政府・地方自治体）は、融資選択肢、保険適用の可否、および長期的な資産価値維持に影響を与えます。IRC付録Eに準拠して建設されたモジュラー住宅は、同一管轄区域内の在来工法住宅と同等の構造的・防火・省エネルギー基準を満たさなければならず、これにより公平な鑑定評価および市場における受容性が支えられます。

第三者による検証およびモジュール式住宅の適合性に関するICC-ESとNAHBの役割

モジュラー住宅を異なる地域で法的に認められるものとする際には、第三者機関による検証を取得することが極めて重要です。国際建築基準評価サービス（International Code Council Evaluation Service）や、通称ICC-ESなどと呼ばれる組織は、こうした評価報告書を作成しており、設計が関連規制に適合しているか、工場が適切な品質基準を維持しているか、また施工方法が正しく行われるかを確認しています。これらの報告書により、プロジェクトは各州ごとに個別に現地の審査プロセスを繰り返す必要なく、複数の州で承認を得ることが可能になります。一方、全米住宅建設業者協会（National Association of Home Builders：NAHB）は、独自の「モジュラー建設基準（Modular Construction Standard）」文書を策定しました。この文書では、生産工程における品質管理、記録の正確性の確保、および工場環境下での作業員への適切な教育といった、良好な実践基準について明記されています。建設業者がICC-ESの評価とNAHB基準に沿ったプロセスを併用すると、2つの重要な保証が得られます。第一に、実際の建設着手前に設計がすべての建築基準・法令に完全に適合していることが確認されます。第二に、建設全体のプロセスを通じて、測定可能な基準に従って進捗が一貫して管理・維持されます。このアプローチにより、住宅の建設を担う事業者だけでなく、融資を行う金融機関や、法令遵守状況を監督する行政機関にとってもリスクが低減されます。

モジュール式住宅のエネルギー性能：効率ベンチマークおよび認証への道筋

エネルギー効率という点では、モジュール式住宅は従来の建築物を実際にはかなり大きく上回ります。その理由は、モジュール式住宅が流行りや新奇なものであるためではなく、むしろ厳密な施工手法によるものです。部材を管理された工場内で製造するため、悪天候による作業の遅延や現場の予測不能な状況への対応を待つ必要がなくなります。その結果、気密性の高い構造が実現され、壁や天井全体に合理的な断熱材配置が可能となり、さらに施工後の廃材もほとんど発生しません。実際の影響はどのようなものでしょうか？研究によると、工場でこれらのモジュールを製造する際に消費されるエネルギーは、従来の建築工法と比較して約3分の1にまで低減されます。また、こうした住宅が完成・稼働後には、住宅所有者は年々平均して暖房費を約30％削減できることが確認されています。これは、従来の建設現場でしばしば見られる無駄な資材使用や不均一な施工品質といった問題を考慮すれば、極めて納得のいく結果です。

HERSインデックス分析：モジュラーハウスが現場施工住宅および工場生産住宅とどのように比較されるか

エネルギー効率の観点から見ると、住宅エネルギー評価システム（Home Energy Rating System：HERS）指数は、モジュラー住宅が実際には業界をリードしていることを示しています。全米で認証を受けたモジュラー住宅は、通常HERSスコアが約85程度であり、これは同規模・同気候条件下の従来型現場施工住宅（通常スコアは約110）と比較して、約20％から最大で30％ほど性能が優れていることを意味します。HUD規格に基づく製造住宅（マニュファクチャード・ハウジング）と比較すると、その差はさらに大きくなります。モジュラー住宅は、年間で約40％も少ないエネルギーを消費します。その理由は、工場では継手をはるかに密閉性の高い状態でシールでき、連続的な断熱材を全体にわたって施工でき、また高断熱性能の窓やドアを現場施工では再現が難しいほどの精度で取り付けられるからです。こうした性能向上は、ICC ES（International Code Council Evaluation Service）の基準により検証された特定の設計プロセスによって実現されています。例えば、継手のロボットによるシーリングやレーザー誘導フレーミングなどの技術により、すべての住宅ユニットにおいて一貫した品質が保たれます。つまり、運任せや個別のプロジェクトの成功に頼るのではなく、メーカーは効率的な住宅を繰り返し確実に生産できるのです。

ENERGY STAR 認証モジュラーハウスにおける断熱外皮の品質と気密性

ENERGY STAR 認証モジュラーハウスは、50Pa（パスカル）における換気回数（ACH50）で3未満という気密性を達成しており、これは2021年版国際住宅規範（IRC）が定める6 ACH50の基準値 compared to equivalent site-built construction, per 2025 lifecycle assessments published by the National Institute of Building Sciences.に対して50％の改善を示しています。この性能は、工場内で厳格に実施される以下の3つの手法に由来します。

• 構造材の接合部における熱橋を完全に遮断するための連続的な外断熱材による包囲工法；
• 窓およびドアの設置精度を±1/16インチ（約1.6 mm）以内に制御し、ガスケットの圧縮および継ぎ目部の連続性を確保；
• 流動性防水蒸気バリア材を自動計量式で塗布することにより、施工者の誤差による被覆不均一や厚さばらつきを排除；

これらの制御措置により、ENERGY STAR 認証モジュラープロジェクトの78％がパッシブハウスの気密性目標値（≤0.6 ACH50）を達成可能となり、米国建築科学研究所（NIBS）が2025年に公表したライフサイクル評価によれば、同等の現場施工住宅と比較して embodied carbon（内包炭素量）を15％削減できます。

極端な環境荷重下におけるモジュラー住宅の構造的レジリエンス

モジュラー住宅は、建築基準から逸脱することによってではなく、むしろそれをより厳密に遵守することによって、優れた構造的レジリエンスを実現します。工場管理下での生産により、寸法精度、溶接品質、接合部の均一性が確保され、極端な事象発生時に性能を損なう原因となる現場施工に起因する一般的な誤りが排除されます。

地震帯におけるモジュラー建築物は、通常、動きに抵抗する特殊なフレーミングシステム、柔軟性のある鋼製ジョイント、および地域の要件に応じてベースアイソレーターを備えています。これらの設計は、地震安全性に関するASCE 7-22規格で定められた基準を満たすか、あるいはそれを上回ることが多いです。ハリケーンが頻発する地域で建設する場合、メーカーはFEMAのガイドラインに従い、屋根と壁の接合部を強化し、衝撃に対する耐性を有する窓を採用し、時速150マイルを超える風速において飛散物への耐性を実証済みの屋根を装備しています。野火リスクにさらされる地域では、近年、着火しにくい特殊な外装材、火花（エムバー）の室内侵入を防ぐ換気口、および着火に耐えるデッキ材などが採用されています。これは、ワイルドランド・アーバン・インターフェース（WUI）地域向けに認証されたモデルにおける標準的な施工方法です。また、洪水リスクの高い地域では、こうしたモジュラー構造物は盛り土や高架プラットフォーム上に設置され、全体に水に強い素材が使用され、FEMAのP-936仕様に基づき、長期間湿気にさらされても腐食しないファスナーが採用されています。

『 構造工学ジャーナル （2024年）』に掲載された独立した試験結果は、同一のシミュレート風荷重下において、モジュラー構造体のモジュール式アセンブリが従来方式で建設された同等構造体と比較して、構造的安定性を30％長く維持することを確認しています——これは、高精度製造技術が建築基準法上の最低限要件を、検証可能かつ命を守る性能余裕へと変換する方法を示すものです。

よくある質問

HUD基準とIRC付録Eにおけるモジュラー住宅の主な違いは何ですか？
HUD基準は、製造住宅（マニュファクチャード・ホーム）にのみ適用され、永久的な鋼製シャシーを必須とします。一方、IRC付録Eは、永久的な基礎を備え、現地施工住宅の地方基準要件への適合を求めるモジュラー住宅（モジュラー・ドウェリング）を対象としています。

米国における州レベルのモジュラー住宅基準は、各州でどのように異なりますか？
多くの州がIRC付録Eを採用していますが、各州におけるその実施内容は異なり、適用されるIRCのバージョンや、モジュラー単位の輸送・検査に関する追加規則が州ごとに異なる場合があります。

モジュラー住宅において第三者による検証が重要な理由は何ですか？
第三者機関による検証により、規制および品質基準への適合が保証され、各州における繰り返しの現地審査プロセスを回避して承認を得やすくなります。

モジュラーハウスのエネルギー効率はどのようになりますか？
モジュラーハウスは、高精度な工場生産、優れた断熱性能、およびエネルギー消費量の削減により、従来の建築物よりも優れたエネルギー効率を実現し、エネルギー費用の大幅な削減につながります。

モジュラーハウスの構造的耐性を確保するためにどのような対策が講じられていますか？
モジュラーハウスは、地震、ハリケーン、山火事、洪水などのリスクが高い地域向けに特別に設計されており、工場管理下での生産と安全基準への厳格な準拠によって、卓越した耐性を実現しています。